第一百五十一章 搭建班子（四）二合一

    资料里面的内容就是关于手机的九宫格键、中文输入、翻盖、天线内置、滑盖以及一些历史上的经典外形设计等内容，比如摩托罗拉V3、诺基亚N系列、诺基亚E71、摩托罗拉L系列、索尼爱立信W系列等一些基本资料。

    按照历史，1995年开始，手机从砖头向小型化转变，1999年开始小型化从薄型化转变，2004年开始由薄型化向多媒体功能转化，而07年之后就是智能机的快速发展。

    2000年之前，VIVO、魅族在手机领域基本分不了多少残羹剩菜，最后还是需要依靠在今年10月份在香港恒生指数上赚一笔之后注资周昌，让他快速建立大正保安的情报体系，也好去绑架一批通信科技、IT电子行业的精英，好快速的建立起VIVO、魅族自身全面系统的研究研发体系。

    前世刘思专业是经济学，所以对于通信科技、IT电子行业不是很了解，吩咐了史立荣、邬江兴两人主持之后的会议，同时嘱咐两人一些关于保密等注意事项之后，并交给了两人VIVO、魅族的资金账户，他就立刻离开了。

    想当初，面对张志东那快要吃人的模样，科研人员面对手中的资料，可以想象会怎么为难刘思。网络技术、互联网经营、网络营销等刘大少前世就是生活中信息化时代中，略懂略懂，倒也可以忽悠住张志东，而通信科技、IT电子行业确实需要真才实学，道听途说客户有不了这帮高级工程师，所以还是早早离去为妙。

    当然这么早离去不只是因为自身不懂通信科技、IT电子行业，害怕被那帮子高级工程师围住问东问西，而是时间刻不容缓，他需要尽快布局在国内的事业，争取在6月末离开大陆，前往香港的时候，国内已经立项的企业能够有效地发展与进行建设。

    上海虹桥机场刘思不陌生，非常熟悉的走出机场，叫了三辆的士，然后就乘坐着的士就赶往自己熟悉的和平饭店。和平饭店之所以他喜欢，因为他极具历史风情。

    此次来上海，一方面是想要看看时代地产的管理层班子搭建情况以及发展中遇到的问题，特别是当前在上海吸纳地皮一事的相关问题；二是想去查看光线传媒的情况。

    上海房地产行业在重生以来，刘大少就垂涎三尺，想想后世那飙升的房价，就让人忍不住想要往房地产行业里面闯。

    上海现如今的开发比之内地以及其余城市要好许多，但如今的上海开发程度依旧不如后世，主要原因是如今政府还没出台关于激励房地产发展的策略。

    但即便如此，在国内涉足房地产行业的房地产企业，不管外资、内资，都还是有许多的。就以上海1993年至1996年的土地转让来说明。

    自1988年第一幅地块的土地使用权出让以来，至1995年底，上海市出让各类内外销地块1591幅，出让土地面积111。11平方公里。虽然一般内销商品房的开发早在1980年就已经启动，但是这些内销商品房大部分都是在划拨用地上兴建的，到1994年及以后，一般内销商品房才严格纳入土地有偿出让的轨道。

    其中内销地块可分三类:浦东内销地块、外资内销地块和内资六类用地。虽然浦东新区在1990年就规定内销地块的土地使用权实行有偿出让，但是到1993年新区规划土地局成立后土地出让才开始正式cao作。而外资内销地块的土地出让是从1994年开始的，外资内销用地是指在上海危房、棚户、二级旧里密集的地区和需搬迁的三废工业基地，通过土地使用权出让的方式，利用外资进行内销商品住宅开发经营的地块。

    1994年外销土地出让面积是内销的5倍，1995年和1996年因为内销土地出让面积增加和外销土地出让面积减少，1996年内销土地出让面积519·62万平方米，已超过当年外销土地面积378·6万平方米。1994，1995年内销地块出让主要集中在浦东新区，但1996年内销商业六类的土地出让面积246万平方米已超过浦东新区内销地块土地面积的206万平方米。1996年，内销地块出让519·62万平方米，其中80%是住宅用地。而外销地块出让378·6万平方米，其中71%是工业用地。

    由此形成了外销以工业为主，内销以住宅为主的投资结构。当然，这也只是说说而已，在实际cao作中，外资参与商品房开发的也不少。比较典型的就是香港的房地产企业。

    亚洲金融危机还没有爆发，政府还没有为了拉动经济增长而放开房地产开发的监管，但不可否认这是一个黄金时代。

    一栋房子的好坏，从地段、楼盘品质、物业管理、人文环境、房型、车位、配套、容积率8个方面来看准没错。在上海地段分为10个级别，特别是对于商品房的开发来看，地段的重要性不言而喻。

    上海一级区域是严格意义上的市中心，面积非常小。包括浦西外滩、人民广场，浦东陆家嘴以及南京路商业街的两侧（不包括步行街），淮海路的卢湾区部分两侧。

    这个时候的一级区域还有不少地区没有开发，就连东方明珠那一片也有不少地方没有开发，这是一个好机会。刘思不希望全部拿下来么，但至少在一级区域弄个几十万平方米的土地储备还是非常想的，加上时代地产背靠那帮二代，想来拿到个几十平方米的土地储备还是有可能的。

    二级区域是铂金地段，因一级地段大部分为商业用地，所以市中心的豪宅主要集中在二级地段。二级地段大部分落在苏州河南岸区域，主要以静安区的中心地区，徐汇区和卢湾区的复兴路以北，原黄浦区的所有地区，以及原南市区的靠近黄浦江的部分。

    三极区域也是黄金地段，并且也基本处于内环线的2公里以内。苏州河南岸包括了静安区的全部部分，长宁区江苏路以东的一小块 虹桥经济区。徐汇区华山路以西，肇嘉浜路以北，卢湾区的徐家汇路以北。原南市区的陆家浜路以北。

    四级区域大部分落在了内环线和中环线的中位线上。虽然推算到上世界90年代初，可能很多人都不把四级区域当市区了，谈不上黄金地段，但如今的发展也确实不可小看，而且面积明显比前三极大了很多。

    包括杨浦区靠近虹口区的那一小块黄浦江沿线，虹口区内环线的绝大部分地区。闸北区延长路以南。普陀区从长寿路到内环外约一公里的区域。长宁区的古北路以东。徐汇区主要集中在肇加浜路南线到内环外一公里。以及卢湾，老南市的剩下地区。

    另外，五角场地区组成的小圆形也定为四级地段。

    五级地段已经很大了，几乎是以中环线为分界线而设定的。是主要的居住区。到五级地段为止，一般称为市区。再往外就开始有点陌生了。

    时代地产作为房地产开发商，自然目光不会投向5级区域以下了。政府财政政策实行银根收紧政策，因而97年上海房价不高。但土地有偿出让制度也公开了，加上上海在我国特有的定位，投资房地产的企业亦是不少，一级区域目前的土地地皮出让价格大概在1500元每平米左右。

    也就是说，时代地产30亿元的资金根本不够，在上海也只能吸纳300~400万平方米左右的地皮，刘思真心不甘心。

    依靠储备土地发家的有不少企业，其中最著名的有两个案例。一是上海协和城，二是恒盛地产。

    后世刘大少看新闻知晓，上海协和城这个早在1992年就拿了地的楼盘，协和城“在建”逾20年，但屡屡停工。这期间，周边房价已在每平千元的基础上涨了近百倍。因为新华社的报道，一下子知名度“爆表”，因为协和城完全可以说是“躺着也能赚钱”的典型了。自然受人追捧！

    改革开发以后，中国内地出现的第一块石英手表——天霸表，其创始人汪世忠，正是上海协和城的开发企业“中国地产集团”的大股东。汪世忠(及其家族)，可谓80年代中国商界的领军人物。其早在1983年就斥资2300万美元，在西安兴建了协和酒店，创造了中国首间不靠借贷，用现金建成的酒店。1986年其又建立中国第一个零售网络，在全国拥有2300个分销铺（资料来源《华商名人堂》）。

    1987年10月，太平协和更是在香港上市，成为第一只海外上市的中国概念股。1988年汪世忠又在北京王府井等很多地方修建了13家协和百货，创立了中国第一家连锁百货公司。汪世忠也是第一个将中文传呼通讯技术引进中国，并且第一个在中国成功建立发射台的人，这事发生在1989年。一年以后，汪世忠又第一个在中国建立了连销式加油站。

    80年代的汪世忠可谓辉煌无比，也因此，当90年代上海开启土地出让时，汪世忠能够立即加入“第一批”行列，在寸土寸金的南京西路拿到第一块地，修建了上海协和城。

    但与此同时，90年代的汪世忠却大幅放慢了投资脚步，慢慢沉寂…

    刘思曾经猜测汪世忠之所以90年代沉寂，就是因为步子迈得太大扯着蛋了。以汪家做的那些事，没个几十亿是搞不定的，汪世忠肯定因为最后没钱了，协和城才修修停停在建了20年。甚至如果不是因为港股会计准则里一个比较“奇葩”的利润科目——投资物业公允值，中国地产集团绝对是早死早超生的那一批。

    其实中国富豪中步子迈得太大扯着蛋的不止汪世忠，著名的还有牟其中。1989年，牟其中找到川航，正处于上升通道的川航自然很感兴趣，当时购买一架图—154飞机需人民币五、六千万元，而买一架波音客机则需二、三亿人民币。于是，经过国家计委批准、民航总局同意，川航购进了牟其中以货易货购进的4架图—154飞机。通过在山东、河北、河南、重庆、四川等七个省组织了500车皮商品交给俄方，单此一笔，牟其中就赚了八千万到一个亿。

    这笔资金之后，牟其中也发现了处在经济崩溃边缘的俄罗斯很好赚钱，所以把目光瞄向了官方一直没收入的俄罗斯卫星发射领域。加上在94年投资陕西北、97年投资满洲里等事件，布置扯得太大，扯着蛋，最后信用证还款却是还不上了。

    恒盛地产著名是因为上海市徐汇区的尚海湾项目，尚海湾项目拿到商品房预售证，其报价在每平方米111000元-209100元之间，而最高报价突破每平方米20万元，创下了徐汇区销售单价的记录。

    对于寸土寸金的上海徐汇区来说，其单价之高或许是由于上海高昂的土地成本，毕竟对许多“地王”项目来说，的确是“面粉贵于面包”，以豪宅项目入市其价格也“水涨船高”。

    但是，据了解，尚海湾项目所在地块是由其开发商恒盛地产于2000年通过收购所得，总成本为9·46亿元，按照项目计容面积62·81万平方米计算，楼面地价仅为每平方米1506元。通过粗略计算，如今约15万元的项目均价已然是15年前楼板价的近100倍。

    尚海湾项目是由上海鑫泰房地产发展有限公司（下称“上海鑫泰”）开发，上海鑫泰是由恒盛地产控股的子公司。而尚海湾项目土地是2000年上海鑫泰从中国木材华东公司收购取得，总成本为9·46亿元。

    而如今刘思下定决心中国木材华东公司的这块地皮绝对不会落入恒盛地产之手，尽管如今徐汇区滨江区域还是杂草丛生。

    除了这些信息，还有现如今汤臣一品没有开发的陆家嘴那11万多平方米的地皮、以及其他尚未开发地皮。

    既然确定时代地产如今仅仅只能在上海弄一弄土地储备，刘思现如今也定下当前时代地产重心位于上海的方针。好在当前还只是1997年，时间还来得及，即便最后国内出台一些限制政策，他就决定来搞一搞概念圈地的方法。

    入住了和平饭店，首先自然是打电话让林玉山安排人把刘大少在上海的座驾派人开过来，上世穷困的刘思明白自己有才是真的有，否则每次出门打的很不方便。

    有些郁闷的是打电话到时代地产却得到林玉山外出去会见时任上海市房地局副局长殷国元，不在公司总部。好在接电话的秘书知道刘思才是时代地产的老板，所以自作主张，非常殷勤的派人把停在时代地产公司总部的刘大少爷的座驾开到了和平饭店去。

    刘思听见林玉山在会见殷国元，倒也没有说什么。心中也知道想来沉寂了一阵子，林玉山总算是开始伸出魔爪，就是不知道林玉山准备在魔都弄多少土地储备。

    说实话，对于林玉山接触殷国元，刘思心里有些复杂。按照历史殷国元将会在10年后的07年被双规，时代地产与他关系亲密非凡，也不知是福还是祸。福的话，殷国元算得是一个贪官，只要送礼，在魔都时代地产的土地储备基本就没问题了；祸的话，就是他会在10年后被双规，有可能祸及到时代地产。

    当然，时代地产想要在魔都混，就不可能不与殷国元打交道，按照历史殷国元在1995年至2005年期间担任上海市房地局副局长，分管土地工作，行政级别为正局级，1995年至2005年，正是上海市房地产从计划走向市场、从低点走向鼎盛的时间。这个10年，殷国元基本上都在负责上海的土地审批工作。

    10年间，殷的职权范围前后稍有调整，在上海市全面实行土地招拍挂之前，他一直分管全市土地出让、批租等工作，在确立全面实行土地招拍挂之后，他主要分管城市拆迁。

    在殷国元任副局长的这10年里，上海的土地出让正经历着一个狂飙时代。他担任房地局副局长期间的一些事情，尤其是在上世纪90年代上海土地协议出让、批租等方式盛行的那段时间里，殷国元实际上是直接掌握上海土地大权的‘一把手’。

    殷在位期间，政府部门通过公开及不公开方式出让的大部分地块，在与地块受让方签订出让合同时，政府方面的代表一般都是殷国元。在2002年后，上海逐渐实行土地招拍挂制度，上海迎来一个大规模的房屋拆迁年代。仅上海市10个中心城区，2002年到2005年四年的拆迁面积总量几乎跟殷国元任期的前七年(1995年至2001年)的总量相当。而也正是从2002年之后，殷国元主要分管城市拆迁。

    殷国元从1995年到2005年期间，在上海市房地局当了10年的分管土地副局长期间，上海土地管理系统基本都是他的一言堂和势力范围，即便是退休了也能施加影响。

    殷国元被人们戏称为上海的“土地爷”，而下面的还有“上海第一处”朱文锦等众多上海土地管理系统的中高层人士，其中包括土地管理系统里大部分局处级干部，可见“土地爷”的称号名副其实。

    刘思很纠结，不过最后想到即便以后殷国元被查，想来胡少等人也不能袖手旁观不是。

    既然林玉山在外面公干，那么只有等待林玉山公干完成之后再邀请他一起吃顿饭，交流交流感情，顺便了解一下时代地产未来的计划是否与刘大少心中的想法一致，其二是让他为自己介绍中智上海公司猎聘来的光线传媒的职业经理人。