当代物权法百科全书小辞典初稿30-1
当代物权法百科全书小辞典初稿30-1 物权公示方法 一、物权公示办法 物权公示办法,指根据不动产和动产的本质特征、一般规律和公示原则选择的可适性办法。理论上不动产登记公示、动产交付公示是很简单的,而在具体cao作过程中会遇到一些意想不到的问题,需要根据具体情况、根据需要和可能进行针对性的研究,优化选择一些具体的办法。 物权公示,即不动产登记公示和动产交付公示,首先是确认、保护自主物权人的权利,其次是确认、保护其他物权人的权利。物权公示,是排他性的展示。 物权公示是物权人自发性的个人行为,但会产生一系列的物权反应。由物权人的自主权和公示权组合而成的物权公示,会发生优先权和优先权关系、排他权和排他权关系、对世权和对世权关系、溯及权和溯及权关系,进而产生各种各样的普通物权关系或者担保物权关系。如果当事人不遵守物权公示原则,或者采取的物权公示办法不正确,同样不能厘清物权、理顺物权关系。 1.物权公示规律 物权公示的原则是法定的,物权公示的办法是自发的或者意定的。这两者之间有一个剪刀差,剪刀差中存在时空差、办法差。同是物权公示,不动产登记公示与动产交付公示差别很大。不动产设立、变更、注销登记,大多数必须按时、按属地、按登记机构对口登记的。否则,问题轻些会影响到权利的实现和顺利行使,问题重些会影响到不动产权利的失效。譬如,业主购买到房屋而迟迟不能得到房产证,要想卖掉房屋变现或者还清难以承受的贷款是不可能的,要想得到买主认同也是不可能的。业主在房屋购买合同中,如果附加违约责任、赔偿损失的条款,可以对于转让人产生一定的压力,从而使得物权公示与保护落到实处。 对于动产交付公示而言,并没有不动产登记公示那么严格与急迫。对于小宗商品、价值不大商品和不是应急需要的商品,迟早几天交付也不会产生太大的影响。同是在合同生效基础上的公示却有一定的差别,不动产合同会附加制度物权法或者政策物权法的一些条件,而动产合同一般不会附加这种特殊的条件。并且,动产合同的生效往往意味着动产交付的生效,不需要公权和公事部门的审核通过。并且,动产合同的签订不完全依据成文法的规定来实行,特定情势下可以根据习惯法、自然法、道德法、逻辑法的办法来实行。日常生活中,居民购买柴米油盐酱醋茶等,根本不需要签订书面合同,一手交钱、一手交货就完成动产交付公示任务了。这就是动产普通物权法意思自治主义的最大特点,不动产普通物权法、担保物权法和制度物权法就没有这么幸运了。然而,不动产合同必须以书面合同为限,否则是无效的。不动产合同的意思自治主义也是会有的,但毕竟适用范围受到客观条件和制度物权法的严格限制,大大低于动产合同的意思自治主义范围。 通过以上比较,就可以大致上了解到物权公示规律。 2.物权公示原则的内容 物权公示的原则,包括以下内容。 一是将物权的静态保护与动态保护结合起来的原则——物权保护原则。 物权设立的公示,是基础性的物权保护。物权一旦设立,并且一旦公示,物权的保护处于相对静态的保护。其他的,则处于相对动态的保护。 物权变更的公示,包括物权主体与客体的变更,也包括自主与他主的变更。物的所有权人与使用权人,都能够按照一定的程序变更物权。物的原当事人可以变更物的权责与义务,可以变更相应的内容,甚至可以加权或减权、除权。并非只有所有权人才能提出物的变更,只是所有权人处于领先和支配的地位,非所有权人处于非领先、非支配的地位而已。 物权的主体,也并非所有权人一方,应当包括与所有权人发生了物权关系的另一方。当物权的第三者介入时,这个新加入的物权人可以视作物权的客体。当第三者要求变更某项物权时,称之为客体变更,或者称之为第三者变更。 物权转让的公示,意味着物的所有权或使用权由一方转让给另一方,这是关键性的公示。 所有权人转让物权的公示,是物权支配权人的公示,具有优先权,但必须是“干净”的不拖泥带水的公示。如果原物权圈子里存在芥蒂,没有处理干净,可能会影响公示的效力。 使用权人转让物权的公示,是物权被支配人的公示,不具有优先权,但有独立的物权。这种独立性,是排他的独立性,是在使用权权责范围内的独立性。因此,物的使用权人,在一定之规、一定范围内也是有公示权的。 在这里,我们要将物权公示与物权登记作一个区分。虽然,物权登记与物权公示有一定的联系,但严格来说,登记是属于登记,公示当属于公示。物的登记权,集中在所有权人一边,对于非所有权人有排他的一面;物的公示权,不一定要受所有权人牵制,既可以共同公示,也可以单独公示。例如,某一厂房租赁权人,为避免今后免受不必要的纠纷,可以宣布、公示从某年某月某日某时开始不再租赁此厂房,今后的租金、水电、管理费等所有事项与本公司无关等等。 不动产物权的转让,可能牵涉面较广泛,有时候可能会新账、老账一起算。这个“账”,指物权公示的历史,还牵涉到物权登记的历史。 我们已经知道,合同法是对于财产转移的效力把关的,担保法是对于财产的中间处置的效力把关的,民法通则是对于以上几个效力和诉讼时效把关的,物权法是对于所有权的转让的效力把关的。为了财产所有权的转让有效,中间环节就是离不开物权公示和物权登记。所以,物权公示这一环节是必不可少的,这一原则具有强制性的一面。 物权消灭的公示,包括所有不动产物权消灭的公示和部分动产物权消灭的公示。这是物权公示中设立、变更、转让程序的最后步骤,是不可缺少的一个环节。 物权,从哪里来到哪里去,从哪里产生到哪里消灭,应当处于全方位全过程的守护之中。不动产物权,是最大宗物权,如,我国有领土960万平方公里,有领海300多万平方公里,为了使土地权永久清晰透辟,所有工作都要做到一丝不苟,一丝不漏。在这里,消灭土地权,不是消灭土地所有权,要注意不同所有权不同对待。 物权的消灭,有自然消灭、人为消灭、法定消灭、自由消灭之分。 地震、泥石流、山体滑坡、火山爆发、山洪暴发、海啸肆虐这些自然的破坏,可以毁坏土地和建筑物,使物的使用权人不再能够行使原有的权利。这种物权的消灭,是自然的消灭。 有毒有害的化学液体、固体、气体和光辐射体对于物的破坏,使得原有物不能恢复原状与功能,使物的使用权人不再能够行使原有的权利。这种物权的消灭,是人为的消灭。 依据法律手段,包括行政手段,通过法定程序,将物的所有权变为零级所有权,应当称为消灭式物权。 如销毁假冒伪劣产品,销毁黄赌毒产品,销毁化学武器,令其完全改变物的物理、化学原状,任何单位和个人不再使用,就是“归零”式的消灭物权。 二是恢复一定的法定物权——物权公信原则。 某些物在遭到破坏以后,可以以不同方式恢复原状;某些物权在消灭以后,也可以以不同方式恢复原状。 如,房屋拆迁,依据法定的程序和手段,拆毁房屋另外新建,原有的房屋消灭,房屋物权人(包括所有权人、使用权人)的物权可以以另类方式恢复原状。如,在原屋基或其他层基上另盖房屋,保证原房屋物权人不受损失。 以上物权交换过程,虽然包含了暴力剥夺物权的一面,也已成为众所周知的另类规则。行使此规则是有前提条件的,原房屋的物权人必须有物权公示,必须有相应的证据,为拆迁的物权人提供物权交换的佐证。 拆迁房屋的物权人,同样需要公示。公示,要声明为什么要对原房屋拆迁、何时拆迁、拆迁补偿的条件和依据是什么? 在以上情形下,物权公示原则是相对于双方的,不是单方的。唯有如此,才能由物权公示达到物权公信。
物权的公信,主要指物权变动必须以公众信服的法定方式,让广大的权利人、义务人清楚地知道谁是权利人,清楚地知道哪些物权可以变动,哪些物权不能变动,清楚地知道确认物权、变更物权、转让物权和消灭物权是个什么性质,需要付出什么代价。而且,要让权利人转让、交换自己的物权时,也要尽义务地让物的购买者有无资格获得此物和物的权利。 物权的公信寓于公示之中,物权的公示造就物权的公信。两者是相辅相成的。 二、物权公示的特别方法 为了使物权公示原则生效,物权法采取谨慎的措施,一环套一环地解决物权公信中的差异问题。 物权公示的主要方法,采取不同种类物权区别对待原则: 第一,不动产物权的设立、变更、转让与消灭经过登记发生效力。这不是说不动产的公示没有任何效力。譬如,一方当事人A从房地产商购买到一套商品房,但是没有得到房产证,进行了广告公示。后来,房地产商又以更高的价钱卖给了另一方当事人B,另一方当事人却得到了房产证。这种情形,由于A是善意所得,可以适用于先占先得或先告先得。 原则上,要获得不动产的所有权,变更不动产所有权的内容,将不动产出售,甚至不动产毁坏、消灭了,都需要登记。 不动产物权的设立、变更、转让与消灭经过登记发生效力,是针对普遍性的当事人而言的,物权学上称之为“登记生效主义”。在下一条款中,就会涉及到登记生效主义。 登记后不动产所有权的设立、变更、转让或者消灭有效。这是比物权公示更为有效的法定原则。 另外,物权法第9条第2款规定,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。这是一种特例,与登记生效主义和登记对抗主义都无关。 第二,动产物权的设立、转让,通过交付发生效力。这实际上适用于合同自由原则,弱化了物权法定原则。 本条款“动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付”,对于动产的公示、登记不具备强制性,这是因为绝大多数动产是不需要公示、登记的。这里涉及到物权法的相关技术法理问题。待留到第12条再讨论。 动产物权的交付,形象化地描述了动产权利的获得、转移。一般而论,是一定的货币兑付一定的物资、货物。不足额支付货币,就不能足额取得动产的所有权。 相关法律:物权法第6条等条款 相关名词:【物权关系】【物权公示原则】 字数:3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 通信地址:广州市天河区黄埔大道中翠华街89号2401室 邮政编码:510630手机:13026889717 电子信箱:QQ437116637或627592416