当代物权法百科全书小辞典初稿314-1
当代物权法百科全书小辞典初稿314-1 法定建筑区划内的共有权 一、基本概念 法定建筑区划内的共有权，系指建筑区划内的道路、绿地、公用设施、公共车库、物业服务用房和其他公共场所的归属，法定一般属于业主共有的权利，是业主不动产共同所有权中最主要的共有权对象，是基于业主专有权、建设用地使用权而成就的共有权，及于业主的通行权、停车权、绿化美化环境权、休憩生活权或文体娱乐权等权利。这种权利的划分，以业主为本，重点在于保护业主的土地使用权、住宅生活权或者方便生活权。 这种共有权，由建筑区划内的共有法统一规定执行，确保业主的共同权益不受他人的干扰与破坏。 物权法第73条明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”指示一定要按照不同的建筑物及其产权类型，统一区分法定与约定、共有与专有、业主所有与国家所有的权利。 要求将建筑物区分所有权的权属关系确认清楚，业主共有是特定的权属形式。此外，还可能发生少数或者个别业主专有的、他人所有的或者国家所有的权属主体。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，这些固定资产的产权不能归为个人专有或者归他人所有，这是保障满足全体业主基本生活需要的大原则，否则就不叫公共场所、公用设施了。建筑区划内的道路、绿地共有权或公有权的归属，要求在房屋买卖合同中载明并不得随意更改共有权或公有权主体。 仅以住宅房屋品种而论，对于业主有产权的类型，主要有商品房、商品公寓房、政府解困房、经济适用房、由国家或者国企公寓房改制成的私人住房、职工福利性质的产权房等多个品种，投资者有房地产开发商、地方政府、中央或地方国有企业等多个物权主体。 所谓建筑区划内，有的仅指物业小区大院内的城市规划区域面积，有的指物业小区大院以外部分的道路、绿化带区域。一般而论，由政府投资的经济适用房、解困房、公寓房建筑区划及于物业小区大院内和院墙外部分的城市规划区域，而院墙外部分的城市规划区域一般没有向业主收取土地使用费和道路建设费、绿化建设费，因此这部分道路、绿地及其地上附着物的所有权归国家所有。外延的共有权，可能包括业主与国家共同享有的权利。 客观上需要将建筑物区分所有权、专有权与建筑区划内共有权、共管权联结为一个整体，以保障业主们享有正当的权利，并方便生活、安全生活，满足基本的生活需要。建筑区划内的共有权是业主共有权的重要组成部分，基于大多数标的物为法定的业主共有，极少数标的物为约定共有。本条款所明示的标的物，属于法定的建筑区划内的共有权。 法定建筑物区划内的共有权是物权法完全肯定、明确昭示了的业主共有权。从大的方面分析，其出发点是为了维护物业小区大家共有的利益；从小的方面讲，出发点是为了维护业主个人的基本利益。同时，物业小区公共利益、业主基本的利益又旨在区别于房地产开发商、物业管理机构和国家、其他人的不同利益。为了定分止争，物权法本着公开公正公平的原则，规定了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有的权利，一般属于不可分割的权利。 这种“法定”共有的权利与“约定”共有的权利有着本质上的区别。其区别点有以下几点：一是，法定共有的权利是物权法完全肯定、明确昭示了主体的业主共有权，约定共有的权利是物权法既不能肯定又不能否定、又不能明确昭示的业主共有权或者专有权。二是，法定共有的权利构成法定建筑区划内的共有权，权利归属及其生效由法律说了算；约定共有的权利构成约定建筑物区划内的共有权或者专有权，权利归属及其生效最终由当事人的合约说了算。三是，法定共有的权利是业主基本的主流的指定范围的权利，约定共有的权利是业主外延的支流的约定俗成的并且是可分割的权利。总之，“法定”的效力优于“约定”的效力。 二、共有权的焦点 本条款的焦点，也就是“法定”的建筑物区划内的共有权设置的焦点。因为涉及不同主体的利益关系，立法机关经过反复酝酿反复征求意见，才形成了以上决定。这种决定给予广大业主吃了一剂定心丸。 1.物权法起草与法定 物权法起草、审议和征求意见过程中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所权属不明，导致业主与开发商、物业公司纠纷不断，矛盾多多，物权法应当对建筑区划内的这些方面的归属作出明确规定。物权法从第三稿直到第七稿，最后到2007年3月16日第十届全国人民代表大会讨论通过后才最后定谳：建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的财产一般归业主共有。 2005年7月底开始，全国人大法工委组织全国1万多名专家学者和群众讨论修改物权法草案（第三稿），那次讨论会我在广东省于八月初参加了。由全国人大法工委编著的《物权法（草案）参考》一书中，当时列入“第七十六条”（现第七十三条）的行文是“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。” 从以上第一款看来，所表述的逻辑思维混乱，是个病句。其一，建筑区划内的绿地、道路有的地方可能与市政建设的有关，但开发商等建设单位为了谋取今后的竞争利益，有的也会保留自己的所有权；建筑区划内的物业管理用房肯定与市政建设的无关，但有可能与开发商等建设单位有关。其二，将会所、车库作一个同类项对待，好象归类很别扭似的。会所，是日本等外国物业管理机构中业主“事务所”的业主共有财产。中国除了一些个别小区或高档小区以外，没有业主“事务所”或业主大会、业主委员会之类的会所，而对外经营或者租赁经营的营业会所就较多一些。写字楼、商务大厦的会所多一些，但这些经营性用房业主与住房业主是不一样的，建筑区划内的绿地、道路的权属情况有差异。住房业主建筑区划内的绿地、道路基本上是业主共有的；写字楼、商务大厦的建筑区划内的绿地、道路不全是业主共有的，主要道路有些是属于市政建设归为国家所有的。 2006年物权法草案进展到第五稿时，已经将以上条款开始修改成现在的模样。物权法现在用“物业服务用房”代替了物权法草案的“物业管理用房”，概念的外延得以扩大。“物业管理用房”仅仅用于物业管理服务这一种用房，而“物业服务用房”除了物业管理服务这一种用房以外，还应当包括对外营业服务或者收益租赁经营服务用房。另外，有的专家认为，业主大会、业主委员会和业主共同管理物业叫做“物业管理”，物业管理企业受业主之托管理物业叫做“物业服务”，不能把两个主体及两个概念混淆。 2.物权法定的含义 本条款的立法意义是“排”字当头，“立”在其中。 第一，排除了“道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权”的狭隘观点，以建筑物区划内与外为两个基本点，既确立了市政的国有道路所有权，又确立了业主的道路共有权。 第二.排除了“绿地是土地的一种使用功能，业主只有使用权，没有所有权，城市土地属于国家所有，绿地所有权也就属于国家所有”的混乱概念，既确立了业主的绿地使用权，又确认了业主的绿地附着物所有权，又不影响国家的土地所有权。 第三，排除了“业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房不存在权利”的理念，确立了业主的主人地位和相应的配套权利，同时也不影响物业公司的正常使用。 第四，排除了“建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属，应本着谁投资谁所有的原则”的偏颇观点，肯定了众业主高价购买房屋包涵了以上费用，实现了所有权的价值转移，并且肯定了以上共有的权利是业主建筑物区分所有权、专有权不可或缺的一部分，从而斩钉截铁地确立了业主的以上几种共有权。 综上所述，物权法以业主为本，排除歧义，正确地设置了“法定”的建筑区划内的共有权，正确地定分止争，具有划时代的创新意义。 3.主要的权属争议 道路、绿地的权属争议，是业主共有权中遇到的主要的权属争议。这是经过几年来立法实践经验总结到位的结果，逐字逐句地反复研究，反复斟酌、反复修改，使得条款的每一个字、每一个标点符号达到精准的水平。 关于道路的权属争议。城市建筑区划内道路权属的争议，主要是开发商之间的争议，其次是开发商与业主之间的争议，开发商与政府的争议不多见。一些地方政府帮助房地产开发商，让市政园林建设单位将道路修到商品房小区为止，经济适用房、解困房、公寓房建筑区划周边的道路和绿化也一般是由地方政府投资的。问题在于，一些物业小区也把属于国家所有的公路及公路绿化带视为自己的财产，影响到其他小区或者其他人的通行。从这个意义上说，要限制业主的道路、绿地的共有权才更贴切一些。 关于绿地的权属争议。城市建筑区划内道路权属的争议，主要是开发商与业主之间的争议。其实，业主对于物业小区院墙以外的绿化及其土地的权属并不怎么关心，只关心物业小区院墙以内的的绿化及其土地的权属。有的开发商在一个建筑区划内建设起一期工程以后，对购买房屋者声称该商品房面积有多大有多美，等到业主购买到商品房居住进去后就毁约了，就把原来的绿化带铲除，在绿地上又修建起高楼大厦了。本来属于业主共有的绿地和地上附着物，就这样被房地产开发商侵占和破坏了。 物权法本条款最主要的中心思想之一，就是要解决绿地和绿化物的所有权纷争问题，就是要给广大的业主吃一个定心丸。 相关法律：物权法第73条 相关名词：【法定建筑区划内共有权的意义】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416