当代物权法百科全书小辞典初稿327-1
当代物权法百科全书小辞典初稿327-1 业主撤销请求权 一、基本概念 业主撤销请求权，就是指业主的撤销投诉权和撤销起诉权，是法律赋予被侵权业主的一种特定的物权保护请求权或者人身权保护请求权和民主自治权。一般是指业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销的权利。业主撤销请求权实际情形不止于这一个维权的途径，被侵权业主可以向地方基层组织、地方人民政府、地方司法调解机构投诉撤销。如果投诉撤销不成，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 所谓撤销权，这里是指民事主体涉及民事诉讼的撤销权，是比行政诉讼容易一些的撤销权。对于业主来说是民诉权或者是业主撤销请求权和胜诉后的事实撤销权。对于人民法院来说是撤销权。 物权法第78条第2款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定是简要的规定。毕竟向请求人民法院予以撤销只是其中的途径之一。如政府执法部门对于业主大会或者业主委员会作出的违章建筑决定，同样具有撤销权。对于既成事实，他们享有下令拆除违章建筑和处罚违法业主的权利。这些权利是直接执行的权利，在某种意义上说，比人民法院的撤销权具有更实际的效力。 如果业主被侵害的事实不存在，或者其诉讼请求不符合法律程序的，人民法院会驳回其请求，就不存在所谓的撤销权。因此，业主滥用民诉权也是不可取的，有时候法院甚至于不予以立案的。 比如，业主大会或者业主委员会作出的决定，将某些业主的防盗网撤除，这已经构成侵害该业主的财产权甚至于人身权，但人民法院需要根据地方政府的相关规定来决定是否支持该业主的诉讼请求。防盗网撤除问题，还真是个大问题。很多业主认为自己装修防盗网，既有利于安全又实用。而有的地方政府官员却认为有碍市容整洁，出红头文件予以制止。公说公有理，婆说婆有理。多年来，有的人在自己的家里跳楼自杀的，有的人在学校宿舍、教学楼自杀的，有的人在工厂宿舍自杀的，这足以说明了防盗网安全的重要性，而地方政府官员却对于这些却置若罔闻，固执己见，并不承担任何责任。 民诉权的行使，应当遵守民法通则的相关规定实行。如除法律另有所指以外，应当在知道其权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求。要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。倘若案件的标的很小，或者地方基层组织能够调解处理的，法院有可能不予以立案。无理占用诉讼资源的现象也是不可取的。 业主撤销请求权，由于诉讼请求的事由不同，主管部门与管辖权不同，有的涉及到初级撤销、有的涉及终级撤销，有的是民事诉权的撤销，有的可能由民事诉权的撤销转移到了行政诉权的撤销。《物权法》本条款指的是民事诉权的终级撤销；《物业管理条例》第19条第2款可能由民事诉权的撤销转移到了行政诉权的撤销，或者是初级撤销。一般而论，物业所在地的区、县房地产行政主管部门所作出的是否撤销的决定以后，人民法院一般是维持房地产行政主管部门的决定，即使是人民法院有不同意见，也只能建议撤销该主管部门的决定，而不能具体的指挥该主管部门该怎么办，工作效力相当的低下。所以然，“民告官”胜诉的可能性是相当的差。类似“居民房屋防盗网该不该安装”的问题，如果业主与政府较劲起来，那结果可想而知了。 第一，投诉撤销是初级撤销，或者说行政撤销。包括向相关的行政主管部门、民事调解机构投诉撤销，止于投诉者胜诉和侵权人认败诉，如果败诉人不服可以向人民法院申诉。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会、业主委员会作出的规定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二，起诉撤销是终级撤销，或者说是司法撤销。指向人民法院起诉撤销，止于起诉者胜诉，无论败诉人是否服诉、是否已经上诉，均止于投诉者胜诉。本法第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 以上两种撤销相辅相成，各有千秋。一般而论，行政撤销生效后，当事人如果不服，向地方人民法院申诉，法院多数时候是维持行政撤销的权威的。当行政撤销—包括初级决定和复议决定的撤销出现差错后当事人如果不服，向地方人民法院申诉，只能由行政法庭裁决是否撤销行政决定书，是否支持当事人的申诉或者上诉。当人民法院的裁决生效后，还有、又有当事人不服，可以申请重审、上诉、上访等等。 业主撤销请求权是个相对弱势的权利请求权，往往是面临着少数人控诉多数人、弱势者控诉强势者的尴尬情势。业主大会、业主委员会作出的决定往往有一定的强势，被侵权业主则处于弱势。如果被侵权业主能够巧妙地掌握时机，抓住侵权者的弱点，就能够变被动为主动、变弱势为强势，顺利地实现自己的撤销请求权。被侵权业主在行使撤销请求权时首先要理清一个思路，就是要考问业主大会、业主委员会作出的决定是否违法，如果有违法的证据就好办了。否则就不好办了。 二、业主撤销请求权的法律规范与调整 原来，业主撤销请求权不光是受普通物权法、担保物权法规范与调整，有的时候可能会受制度物权法规范与调整。如建筑物区划内的公共设施与公共场地的改建、重建的限制，建筑物广告牌霓虹灯设置限制，住宅改作商业性用房的限制等等，不全是民事主体的撤销请求权，或多或少地涉及到行政主体的撤销请求权；不全是受普通物权法、担保物权法规范与调整，有的时候可能会受制度物权法规范与调整。遇到这些问题的发生，只要是被侵权业主事实清楚、证据确凿、适用法律得当、程序合法，通过地方相关的行政主管部门来主持撤销，或者通过向地方人民法院申请撤销，都能起到一定的效果。 在其它文章关于“业主共决权”概念中谈到：业主共决权是连锁反应的权利，是由几种复合物权和复合身份权、成员权组成的权利；规划建筑物小区是封闭式的，而权利的制约是开放式的。除了物业小区内的物权关系圈子以外，物业小区外的物权关系圈子是呈扇形分布的，如地方政府之规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、税务、园林等主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府等等部门的指导性介入，以及他们对于物业管理大会的监督、管理，最主要的集中于“改建、重建建筑物及其附属设施”的监督、管理。这就说明，业主撤销请求权的物权关系圈子，除了小圈、内圈以外，还有可能涉及到大圈、外圈。业主撤销请求权的案由凡是与以上行政主管部门有关的，行政主管部门会帮助被侵权业主作出决定，撤销业主大会、业主委员会的错误决议。 如果说被侵权业主于行使业主撤销请求权时，是鸡毛蒜皮之类的事由，那主要靠自己想办法了。如果业主请求撤销业主大会、业主委员会的决定，缘于事实不清、证据不足、适用法律法规或者规约不当、或者已过诉讼时效等任意之一项者，自己败诉是有可能的。 有的业主大会、业主委员会作出规约决定：每个业主得按时向物业管理服务机构交付物业管理费、清洁卫生费、公共照明费、园林绿化费、蓄水池清洁费、公用设施与公用场地维护费等费用。这本来是无可厚非的。有的业主以长期不在此物业小区居住为由，拒绝交付相关费用，要求撤销相关的规约。这样一来，是公说公有理、婆说婆有理。在这种情势下，业主行使业主撤销请求权是有一定难度的。折中的办法是，业主将要离开本物业小区居所几个月，出行之前应当向业主大会、业主委员会打报告，并向物业管理服务机构申请减免相关的费用，最终的决定权取决于物业管理服务机构是否同意减免相关的费用，以及减免多少数额。 三、业主撤销请求权的效力 业主撤销请求权的效力与业主机构共决权的效力正好相反。如果前者有效力，后者就无效力；反之，如果前者无效力，后者就有效力。问题在于，业主撤销请求权具有随机性、不规则性、不确定性等无规律性和呈扇形随机分布的特征，而业主机构共决权具有制约的共同性、行为的规范性、奖惩的明确性、权利的可比性等有规律性和集中分布的特征。 理解本条款，只要从“业主机构共决权的效力”是与“业主撤销请求权的效力”两个概念来切入，能够举一反三，提纲挈领。对于业主机构主体效力的认定、对于业主机构作出决定程序的定性认定、对于业主大会或者业主委员会所作决定合理合法的定性认定，对于诉讼时效的规定等，是从正反不同的角度来证明业主撤销请求权的效力。 基于业主物权请求权、民主自治权的保护和撤销请求权的行使，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 业主行使物权请求权和民主自治权时，要根据民法通则、侵权责任法、民事诉讼法等法律的规定进行维权。除法律另有规定以外，应当在知道权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销不当决定的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由，要依程序申请立案、请求判决等。其中，受侵害的业主请求停止侵害、排除妨害、消除危险的诉讼请求应不受诉讼时间的限制。 本条款是与《物业管理条例》第19条的物权化方针是一致的：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 由此可见，受侵害的业主涉及到房屋产权、建设用地使用权等被侵害的情形的，可以向物业所在地的房地产行政主管部门投诉或者复议，对于投诉或者复议的决定不服的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。不在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门管辖范围内的投诉，受侵害的业主可以直接请求人民法院予以撤销。 相关法律：物权法第78条 相关名词：【业主机构共决权的效力】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416