当代物权法百科全书小辞典初稿404-1
当代物权法百科全书小辞典初稿404-1 按份共有人之优先购买权 一、基本概念 1.优先购买权 按份共有人之优先购买权，简称优先购买权，全称是共有物分割时按份共有人之内部的优先购买权，准确的词语是优先回购权、同等条件下共有人内部承买权。 基于共有关系权利的向心力、稳定性、共有物维护权人既定的共有权利的维护和共有人具备优先照顾、优先保障、优先发展、优先承买等权利保障的条件，当共有物发生非统一性、非对称性分割时，本共有关系圈子里的每一个共有人都有优先购买的权利。其条件是，按份共有人愿意转让其享有的共有的不动产或者动产份额，向其他共有关系人转让份额内共有财产权与共有财产，其他共有关系人可以一视同仁地享有优先购买权。 这里的同等条件，是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。值得注意的是，优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题，当数个共有人均欲行使其优先购买权时，应由出卖人自行决定。 按份共有人之优先购买权，是与按份共有人之共有物分割权相对的概念，都是与共有物之共有权、共管权和共同处分权相联系的组合式权利。按份共有人在分割到属于自己份额的标的物后，就随之由按份所有权变成了个人所有权，由共同处分权变成了个人处分权，这样就可以独立自主地处分属于自己的财产了。 按份共有人所分割得的标的物，有的可能对于原共有关系有一定作用或者重大作用的标的物。原共有关系人单个、多个或者全部主张该物的优先购买权，可以弥补因共有物的分割造成的漏洞，减少或者避免共有关系团体的经济损失。 2.基本条件 按份共有人之优先购买权的行使，需要满足以下几个基本条件：（1）所出售之物应当参考市场价格，并参考分割共有物时的价格。其价格定得太高或者太低是不公平合理的。假借转让共有物而坑其他的按份共有人更是不合理的、更不可取的。（2）各按份共有人之优先购买权一律平等，不得以所占份额的大小来论优先购买权。单个、多个或者全体参与行使按份共有人之优先购买权均可。但适当照顾占份额小的一方按份共有人也是人之常情。（3）所出售之物如为原共有关系体系中的重要财产、关键财产或者核心财产，按份共有人应集体行使优先购买权，并防止以上财产外流。或者可以限制处分人向外部的人转让、赠予，以免发生机会损失等差错。 按份共有制是共有关系中最活跃的一类物权制度，在财产的共有处分、个人分割等特定的物权关系中显得更加自由灵活。原则上，按份共有人有权转让其享有的共有的财产份额。法律规定各共有人有权处分其份额的原因是：（1）按份共有中各共有人的所有权可以划分为份额，各共有人拥有其份额，自然有权将其份额进行转让、赠予、传承等处分，这是意思自治、买卖自由的外在表现，也是由所有权的本质决定了的。（2）现行的法律法规也未限制共有人处分其份额的权利。这里适用于“法无明文规定不禁止”的宽松办法。（3）其他国家有支持按份共有处分的法例。如俄罗斯民法典第250条的规定是“在向他人出售共有财产份额时，按份共有财产的其他共有人有权按出售价格和其他同等条件优先购买所售份额的权利，但公开拍卖的情况除外。” 3.本质特征 优先购买权的本质特征，是本位主义、团体主义、消极对世主义之排他主义优先购买权。所谓的优先购买权，只不过是相比较而言的美丽词语，实质上是优先承买权。作为共有关系物权共同体肯定要考量物权关系、经济关系、共有关系和对世效力、共管权力的稳定性，特别是要对于涉及到核心资产、核心产权加强监管，不能随意对外出卖，否则会影响到本共有关系的共管权、共同发展权。 家庭、夫妻、业主共有关系和合伙共有关系中都会遇到同样的优先承买权。如家庭、夫妻共有关系之房屋优先购买权，是由该关系之财产共管权、居住权、旧关系的遗留权构成的，当家庭解体、夫妻关系破裂时，原按份共有人和共同共有人出卖房屋，应当首先考虑到原共有关系人的需要。规划建筑物小区业主共有的财产，主要是共有的车位车库，应当首先考虑到其他共有关系人的需要。合伙企业中的关键性财产及其权利更是如此，按份共有人分割这种财产及其权利后，影响到合伙企业的发展权和既定的共管权，后果是不堪设想的。 二、几点理解 1.几点说明 法学家解读按份共有人之优先购买权，主要从以下几点来说明：（1）按份共有权自由支配理论。一般而论，按份共有关系中各共有人的所有权可以细分为若干份额，并可以物权价值或者经济价值体现出来。基于入伙自由与退伙自由原则、买卖自由与让权自由原则考量，各共有人拥有其份额，自然有权将其份额进行处分，这是由所有权自由支配法理支撑的本质要求所决定的。（2）所有权意思自治主义原则的基础支撑。中国现行法律的规定，暂时没有限制民事主体共有人处分其份额的权利。基于“法无明文规定不禁止”的所有权意思自治主义原则考量，对于民事主体之中各按份共有人以相当充分的财产自由处分权，是很有必要的和相当实用的。（3）外国立法例的借鉴。况且，传统的成熟的物权法国家和地区有成功经验和类似的立法例，中国也有相当成熟相当实用的立法例。（4）按份共有人之优先购买权是普遍化的权利。各按份共有人原本是一个利益共同体，共同的利益、共同的义务、共同的责任将大家的命运组织在一起，有福同享，有难同当。当若干按份共有人退出这个共有关系圈子后，其他按份共有人需要继续维持共有秩序，部分按份共有财产及其权利被分割，不能因此而轻易将现存的共有关系完全解体。（5）按份共有人之优先购买权是很自然的权利，这种共管权和共有财产权利的行使是有益的措施，如防止共有财产处分权被个别人垄断与篡夺，防止共有财产分割当事人内外串通侵犯共有财产、贱卖共有财产权等等，在按份共有人之优先购买权条件下就没有多少活动的余地。与此同时，退出这个共有关系圈子的共有人的权利与义务得到了相对的平衡，处于相对良好的状态。 如果说集体所有制也是财产共有制的话，某些特定的共有财产权是不能随意转让与分割的，如农民家庭所取得的土地使用权，既是按人按份共有的，也是农民集体共同共有的，转让与分割此类财产不光是受普通物权法、担保物权法规范与限制，主要受制度物权法规范与限制；对于集体共有制企业的核心资产和产权也是不能随意转让与分割的，也不光是受普通物权法、担保物权法规范与限制，而且很有可能受制度物权法规范与限制。 3.普适性优先购买权 按份共有人之优先购买权，普遍适用于共有、准共有、信托式共有等回购权人或者参购权人。按份共有人是第一级优先购买权，担保共有权人是第二级优先购买权，信托式按份共有人是第三级优先购买权，用益共有权人是第四级优先购买权。以优先权的顺序不能颠倒、错乱。 优先购买权，从权利主体划分，可以分为本位型优先购买权和拓展型优先购买权两大类，各种共有制中均存在优先购买权。其中，本位型优先购买权是直系共有圈子里的优先购买权，共有物为担保抵押物时，处于次优先的地位，共有物为非担保抵押物时，处于第一优先的地位。 拓展型优先购买权是旁系共有圈子里的优先购买权，所参与的对象有二种：一是明显的拓展型优先购买权的参与。如旁系家庭、直系家族的有血缘关系的成员，处于次优先的地位；二是隐形的拓展型优先购买权的参与。如抵押权之类的债权人，共有物为担保抵押物时，抵押债权人处于第一优先的地位；土地所有权人亦为隐形的拓展型优先购买权，平时不被看作共有关系的圈内人，而当共有人分割土地使用权时，土地所有权人就从幕后走向台前，于优先购买权方面始终处于第一优先的地位。 从权利客体划分，可以是实物的优先购买权，也可以是实物价值、有价证券之类的优先购买权，还可以是物权的优先购买权，并不限于实物的优先购买权一种形式。通常情况下，本条款是作为实物的优先购买权一种形式来解读，这样的话，就容易通俗易懂一些。 实物的优先购买权，也不仅仅限于本条款所规定的这一种形式。本条款的类型是关系“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额”时，所产生的实物的优先购买权。转让人与是否放弃共有关系，并无必然性的联系。转让人未完全转让自己的份额，仍然保留了其共有关系；只有转让人完全转让了自己的份额，就脱离了其共有关系。无论是实物、实物价值、物权的哪种优先购买权，只要转让人还存在共有关系，争议是难以避免的。 转让人转让了自己部分份额的共有物，同时保留了其余份额的共有关系，其对于被其他共有人转让的共有物就丧失了优先购买权。如果涉及到回购权，其需要等到再转让时才能有机会得到。本条款“其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，应当不包括部分保留共有关系的共有人在内。 优先购买权的主体已经明确了是“其他共有人”，并且是在同等优惠价或者同等条件下能够强制执行这一制度。当然，这里有一个前提条件，即应以优先承买权的法定条件来认同“同等条件”。如果“其他共有人”被抵押权人的条件或者土地所有权人的条件所限制，应当退居二线，属于次等优先承买权人。如果涉及到土地使用权的分割出让，“其他共有人”也就被国家或者集体的土地所有权人所约束，应当退居二线，属于次等优先承买权人。 解释本条款“其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，首先要考虑到本共有关系圈子里的优先承买权，其次是考虑“同等价格”这个同等条件。非同等条件，就是所转让的共有物原先存在担保责任、抵押债务之类的法锁关系，债权人在“同等价格”条件下享有特别的优先购买权。应当说本共有关系圈子里的债权人优先于非本共有关系圈子里的债权人，这是首要条件，“同等价格”是次要条件。 相关法律：物权法第101条 相关名词：〖共有人优先购买权的四大类型〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416