当代物权法百科全书小辞典初稿513-1
当代物权法百科全书小辞典初稿513-1 四荒地的流转方式综述 其他的土地流转方式，是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村“四荒地”的土地流转方式，是与一般的耕地、草地、林地流转方式大同小异的土地流转方式。是农村土地承包经营权流转的非主流方式和补充形式。这里对于其中一些相关的概念进行说明。 一、招标、拍卖、公开协商土地流转方式 农村土地承包法第3章的规定，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村“四荒地”，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包经营。以此类推，“四荒地”的流转，也可以通过招标、拍卖、公开协商等方式流转。第49条规定，通过招标、拍卖、公开协商等承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 如果将招标、拍卖、公开协商流转土地，看作共有财产分割的有效形式，那么土地流转权人可以有权将自己占有的农用土地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式流转。 1.招标 农村土地承包法第45条规定，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定。 招标，即“四荒地”土地承包经营权或者土地使用权的招标，是流转权人对于多个承包竞争人员进行甄别遴选的一种手段。投标人背靠背地以标书阐明竞标的条件、理由与承包价格，提供给招标人参考。招标人可从出价高位及参考其他条件中优选，以期收到相对满意的土地流转效果。 招标人以招标公告的方式邀请不特定的单位或者个人投标，称之为公开招标。招标人以投标邀请书的方式邀请不特定的单位或者个人投标，称之为邀请招标。招标方通过发布招标公告或者向的意投标承包的集体经济组织内部成员或者外部农业生产者发出招标邀请等方式，发出招标信息，列出招标条件，由各有意承包的农业承包经营权作为投标方，向招标方书面提出自己响应招标要求的条件，参加投标竞争。经招标方对各投标者的条件进行筛选比较后，从中择优选定中标者，并与其签订承包合同等。 农村土地承包的招标，属于土地承包经营权转让的一种公开的形式，一般以集体招标的一些形式出现，个人招标相对较少。农村土地承包招标不如建筑工程招标红火，主要是因为投资回收期长和回报率难以确定所致。许多农村土地承包的招标，后来演变为招标人与投标人的股份合作制。招标投标活动依照法定程序公开进行，有利于集体组织成员的监督和对于所统辖的土地进行跟踪管理。 按照农村土地承包法的规定，招标仅指四荒地的公开招标，但投标承包人并不仅仅局限于本经济组织内部的招标。 2.拍卖 农村土地承包法第45条规定，以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定。 拍卖，即“四荒地”土地承包经营权或者土地使用权的拍卖，是流转权人对于多个承包竞争人员进行甄别遴选和价格挑选的一种手段。流转权人通过委托拍卖行等中介方，对于农村土地承包经营权进行公开的竞价转让，并向价高者签署流转合约。其主要特点是公开性、竞争性，转让人进行价格既保底、又不封顶的流转，以期收到相对理想甚至于最大化的效果。 拍卖的组织程序，与招标的组织程序是一样的。如果是承包者个人拍卖，须经集体经济组织或者村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。拍卖完结，流转权人转让承包土地以后，承包人与发包人的承包关系终止，转让人也不再享有该土地上的承包经营权。 农村土地承包法的规定，拍卖仅指四荒地的公开拍卖，但竞买人并不仅仅局限于本经济组织内部的竞买。 3.公开协商 农村土地承包法第45条规定，以公开协商方式承包的，承包费由双方议定。 公开协商，是较普遍性的“四荒地”土地承包经营权或者土地使用权流转方式。公开，是村民民主自治管理和平等协商原则的体现。包括与谁协商公开，协商的内容公开，协商议定的结果和承包期限、承包费的数额以及支付方式等一揽子事务都要公开。这样就可以公开接受集体经济成员的监督，避免暗箱cao作，尽量做到公平合理。 准确地说，公开协商，是通行的原则和通用的手段，是贯穿于各种土地流转形式之中的普遍要求，并不局限于四荒地的公开协商。 农村土地承包法的规定，公开协商仅指四荒地的公开协商，但公开协商承包人并不仅仅局限于本经济组织内部的公开协商。 所谓“承包费”，在全国取消了农业税和集体提留款等税费之后，仅剩下租金之类的收费。 4.入股 农村土地承包法规定，“四荒地”可以通过股份合作方式经营；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地的，可以依法采取入股或者其他方式流转。 农村土地承包经营权流转管理办法第35条规定，入股是指家庭承包方式承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权用为股权，自愿联合从事农业生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。 入股，即“四荒地”土地承包经营权或者土地使用权的作价入股，形成一定的股权，自愿联合从事农业生产合作经营。也就是将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产合作经营。其是一种将承包人眼前利益与长远利益结合起来的流转方式。对于经济相对发达的农村地区和有长期稳定收益的农村，有着广阔的发展前景。 土地承包经营权或者土地使用权的作价入股，适用于四荒地，也适用于耕地、草地、林地或者被征收、征用的农用土地，甚至于适用于建设用地。不过，四荒地用于耕地、草地、林地并作价入股的比较低廉，用于建设用地的则身价倍增，呈“两极分化”倾向。 国土资发[2004]238号第二项第七小项规定了“入股分红安置”的办法。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的形式获取收益。 农民组织或者农民个人，无论是什么农地入股，还是以征地补偿安置费用入股，或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股，均要注意以下事项： 一是要注意走民主的法律程序。由于涉及到土地使用权的转让或者转变，须经集体经济组织或者村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。 二是要注意遵守专地专用的政策。即使是以经批准的建设用地土地使用权作价入股，千万不要与开发商一道从事违章建筑。 三是要注意投资的风险。俗话说，股市有风险，投资需谨慎。于虚拟经济体、实体经济体入股也同样地具有不可预知性和风险性。农民家庭的收入本来就不高、余钱不多，如果投资不当，很容易导致家庭破产，走投无路。 四是要注意加强公开监督。农村组织涣散，人心浮动，有些农村干部以权谋私，占好股、占多股、占干股和多分红等腐化、侵权现象时有发生。越是关系到村民长远的切身利益的事情，越是要注意加强民主的、公开的监督。 五是要注意保护妇女、现役和复员退伍军人和新入户村民的合法权益。入股和分红，关系到这类弱势群体的长远的切身利益，必须以切实的措施来保障他们入股和分红的权益。其中，现役和复员退伍军人具有优先权和优抚权。 六是要注意内部优先的原则。尽管四荒地的入股是开放性、竞争性的，但在同等条件下应当让本村、组的成员优先。毕竟本组织内部是个土地共有制的耦合体，内部人管内部人能更好地开展工作和垂直化管理。 七是注意四荒地与抛荒地的区别。本条规定的招标、拍卖、公开协商和股份合作方式，是针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等四荒地的流转方式，但不包括抛荒地的流转方式。 八是注意入股与散伙时的承包土地归还。承包方之间中以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。 其他的注意事项，如需要通过股份公司的章程、合约、土地共有制的法定条件和其他村规民约来规范入股和分红的各种行为。 5.抵押 本条款指的是农村经过承包的四荒地的抵押。荒地抵押为担保法锁，其担保物权的设立、变更、转移与消灭，适用于物权法担保物权的相关规定。本文仅作简要说明。 按照不动产抵押效力原则，荒地的抵押要经过承包合同生效和登记生效以后才能生效。荒地抵押物的生效，为债权债务的法锁，采取登记生效主义原则。未经登记，不得抵押，或者即使抵押也不能生效。 国土资源部《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，以荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。因为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地原本是集体经济组织各个成员共有的土地，只不过是由某些人或者某个人承包而已。 除了采取登记生效主义原则以外，基于土地承包经营权物权化考量，因土地共有制，荒地的抵押是村民自治的一件大事，须经集体经济组织或者村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。 荒地抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押荒地的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。荒地抵押权人应当允许抵押人转让抵押荒地和提前清偿抵押债务。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押的荒山。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 荒地抵押期届满，双方的法定义务是：抵押人应当如期清偿完毕债务，抵押权人应当如期接受清偿完毕债务。抵押人故意拖延时间清偿债务，要承担违反合约的民事责任，赔偿抵押权人的损失。抵押权人故意拖延时间不接受抵押人清偿债务和故意不归还所抵押的承包土地，也要承担违反合约的民事责任，赔偿抵押人的损失。 荒地抵押权消灭，抵押权人应当向抵押人而不是第三人交回荒地承包权。 台湾土地法规定，禁止将公私土地抵押、租赁给外国人。土地对外国人利用的闸门关得死死的。 相关法律：物权法第133条 相关名词： 〖招标拍卖公开协商的土地流转方式〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416