当代物权法百科全书小辞典初稿578-1
当代物权法百科全书小辞典初稿578-1 宅基地使用权的注销登记 一、一般意义 宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止之后的注销登记。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 宅基地使用权注销登记，是宅基地使用权包括地表权、地上权、地下权、地役权发生连锁消灭的标记，包括地上建筑物、构建物及其附属设施或者地上附着物发生连锁消灭的标记。其在宅基地使用权设立、变更、转移、消灭过程中，或者于物权的确认、保护、行使、限制与规范、调整的整个过程中，均处于末端位置和最后环节。 宅基地使用权注销登记具有以下不可忽视的重要意义。 第一，以宅基地使用权注销登记为契机，对于宅基地使用权的总登记、初始登记、更正登记或者异议登记等原始登记包括设立登记进行再确认，对于宅基地使用权未登记的重新办理相关的登记手续。 宅基地使用权的来源非常复杂。其中有很大一部分是从祖传的。旧社会业主可以买卖、抵押、典当宅基地和房屋，业主的宅基地使用权相当于宅基地所有权。这些祖传的宅基地使用权有的重新登记过了，有的一直没有登记过。不登记的目的在于企图向农民组织额外或者多分配一些宅基地。 对已经登记了的宅基地使用权，有的是宅基地总面积不符，有的是存在一定规模的违章建筑，也有的是转让的对象不规范。在进行变更登记时，对于原来的登记进行及时的纠正，以免发生后续的错误。 在土地公有制和禁止买卖土地的条件下，业主不能自由买卖、抵押、典当宅基地和房屋，土地所有权更不能市场交易，只能限于继承、传承、析产、遗赠等很小的物权圈子中。 第二，以宅基地使用权注销登记为契机，建立健全宅基地使用权信息化模块与题库，以便于对宅基地使用权的主体与客体进行全员、全过程、全方位、全要素的跟踪调查研究。在此基础上理顺宅基地使用权转让或者消灭过程中的物权关系，打击违法犯罪与民事侵权行为。 宅基地使用权转让所面临着的老大难问题异常之多。其中的许多问题自从解放初期一直积累起来的。现在已经有了大型电子计算机、因特网等通信工具，全国各地建立健全了土地登记与土地管理机构。基础工作和重要一环，就是以宅基地使用权注销登记为契机，建立健全宅基地使用权信息化模块与题库。这为理顺物权关系、打击违法犯罪与民事侵权行为提供了情报服务。 宅基地征收后，宅基地使用权消灭。征收经济补偿或者房屋实物补偿后，置换了部分宅基地，但有一部分应当受到经济补偿。已经登记了的宅基地使用权具有公示效力。 第三，以宅基地使用权注销登记为契机，尽快完善农村的房地产管理制度，重点是完善宅基地使用权法律制度。 集体财产发生最严重最隐蔽损失的，就是在宅基地使用权变更与转让的整个过程之中。完善宅基地使用权法律制度已经是迫在眉睫了，以宅基地使用权注销登记为契机，可以实现突破性进展。宅基地使用权注销登记是最后一关，从这里可以发现很多端倪。 第四，以宅基地使用权注销登记为契机，尽快建立健全全国统一的建设用地使用权登记管理制度。 建立健全全国统一的建设用地使用权登记管理制度，突出表现在宅基地使用权变更登记制度。宅基地使用权转让或者消灭绝对不是小事，宅基地使用权变更登记制度必须尽快完善。 宅基地使用权是一种重要的用益权，从长远目标上看，对宅基地使用权设立、变更、转移、消灭进行登记，既有利于加强土地管理，又有利于确认物权，减少争端。但目前有些地方的宅基地没有登记。建立健全这项登记制度任重而道远。 宅基地使用权发生变更时，有可能对受让宅基地的当事人带来潜在的风险。宅基地使用权发生消灭时，有可能对出让宅基地的当事人带来潜在的风险。基于立法目的，物权法需要统一考量双方当事人的合法权益，总的来说就是“登记真好，大有裨益”。 二、三大类宅基地使用权注销登记 宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止后注销登记的必然结果。 1.自然终止的注销登记 自然终止的注销登记，指宅基地使用权人死亡或者迁居外国、因自然灾害或者环境污染导致宅基地使用权消灭等原因，自然地形成注销登记的客观条件。这一类相当于变更登记中的“自动变更登记”所发生的因果关系。 2.消灭终止的注销登记 消灭终止的注销登记，指宅基地使用权受外界挤压的力量，如征收农村房屋与土地、农业结构调整、新农村集体建设导致宅基地使用权消灭、因法院、仲裁机构生效文书生效致使原土地权利消灭等原因，被动地形成注销登记的客观条件。另外，更正登记、异议登记、预告登记结束、查封登记等类型的注销登记，属于强制性消灭终止的注销登记。这一类相当于变更登记中的“被动变更登记”所发生的因果关系。 3.转换终止的注销登记 转换终止的注销登记，指宅基地使用权受主观能动性作用，如宅基地的互换、赠与、连同房屋一起转让，名称、地址、用途发生了本质上的变更，或者宅基地使用权已经发生了转移而注销，主动地形成注销登记的客观条件。这一类相当于变更登记中的“主动变更登记”所发生的因果关系。 宅基地使用权注销登记，是以强制性的自动注销登记为主要特征。当然，宅基地使用权的设立、变更登记，因为是登记生效主义法律要件，也具有强制性的一面，不过，这种强制性是以主动申请登记为主要形式，只有注销登记才是自动注销登记为主要特征。自动注销登记的主要特征，物权化调整对象是，只要注销登记的时机成熟、条件成熟，便可由登记机构实施“一笔勾销”的注销登记。 土地登记办法第54条规定，当事人未按照本法相关的条款规定申请注销登记，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。这是一种强制性注销或者自然注销的办法。第56条规定了土地权利证书于注销登记后确实无法收回的，可以在土地登记簿上注明，并经公告后废止。这也是一种强制性注销或者自然注销的办法，且是终极注销的办法。 三、永久性注销登记与混合型注销登记 1.永久性注销登记 宅基地使用权注销登记，对于某些宅基地使用权人是永久性的注销登记。宅基地使用权人死亡无直系继承人，或者宅基地使用权人迁居外国需要销户，以及其他需要销户的宅基地使用权人，因自身的原因导致永久性的注销登记。另外，宅基地使用权人因转让房屋和宅基地使用权，并且全家人成为城市居民并有稳定的经济来源，虽然原物权人存在，但政策所提供的新物权不存在，也有部分人可能因拆迁房屋、征收土地成为永久性的注销登记。 永久性的注销登记，占整个注销登记领域的比例不大。因为基于物权化政策层面，需要保障农民最基本的居住权；同时对于进城的原农村居民以温良恭俭让的惠民、扶民政策，能够保留其权利的尽量保留其权利。 2.混合型注销登记 宅基地使用权注销登记，对于某些宅基地使用权人是临时性或者是非永久性、混合型的注销登记，即消灭旧的宅基地使用权是为了建立新的宅基地使用权，或者说旧宅基地使用权因转让而注销登记并且有新宅基地使用权设立登记。 如宅基地使用权名称、地址、用途的变更，基于变更登记的功能，就是注销旧的宅基地使用权证书，发放新的宅基地使用权证书，一边是新设立、一边是注销宅基地使用权证书，宅基地使用权证书既可以沿用旧的，也可以废除后用新的。此类注销登记，准确地说，一般而论，应当是“混合型注销登记”，当注销登记与新设立登记并存时，总的来说是“变更登记”；分开来说，就是一个注销登记加一个新设立登记。登记的类型，涉及到两种甚至于三种，因此，也可以说是“一揽子登记”。 另外，更正登记、异议登记、预告登记、查封登记与没收登记等类型的注销登记，凡是与设立登记、变更登记相关联的，应当是“混合型注销登记”。 混合型注销登记，是整个注销登记领域的重头戏。特别是在全国布局的紧锣密鼓的城镇化、城乡一体化和工业化进程中，大量的征地、拆迁活动频繁，随之而来的是大量的新农村建设，大量村民迁居，直接导致大量的宅基地使用权变更登记—新设立登记与注销登记并驾齐驱。与此同时，名目繁多的更正登记、异议登记、预告登记、查封登记与没收登记等，大量地混迹其中，增加了混合型注销登记的份量。 四、宅基地使用权证书的废止与收回 宅基地使用权证书的废止与收回，是整个宅基地注销登记的最后一道程序，但必须是需要认真对待的一道流程。采取的办法，是自愿上交证书与强制废止记录、公告为通行的办法。 宅基地使用权证书，是宅基地使用权存续期间的凭证。当宅基地使用权消灭以后，其证书当废止与收回。如果确实无法收回的，需要经过后续处理程序与办法进行强制性处理。 土地登记办法第56条规定：“土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。”针对各种可能发生的情形，进行善后处理，均可构成宅基地使用权注销登记生效要件：一是土地权利证书收回生效；二是在土地登记簿上注明生效；三是在公告发布后废止生效。以上三种生效要件，只要具备其中之一者，便可完成宅基地使用权注销登记的整个流程。 宅基地使用权证书的废止与收回，是原宅基地使用权人和登记机构共同的义务，不是被注销证书人单方面的义务。登记机构的义务，是替社会、替他人负责，要求认真完成每一项工作任务；要求有关人员实施全员、全过程、全方位的动态的跟踪管理，将各种漏洞与差错消灭在萌芽状态之中。 相关法律：物权法第155条 相关名词： 〖宅基地使用权的变更登记注销登记综合概念〗〖宅基地使用权的变更登记〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416